099 233 88 20


099 233 88 20

Інвестиції в житлову нерухомість та прибуток від оренди

Популярна ідея про прибутковість інвестування в нерухомість має бути ретельно розібрана для прийняття інвестором правильного рішення, яке примножує капітал.
Починається ця історія часто з того, що хтось купив квартиру, зробив ремонт та здав у оренду, отримуючи щомісячний дохід. Чудово звучить та здається правильним кроком зробити так саме. Ми не будемо проводити детальний аналіз ринку житлової нерухомості, а розберемо такий вид інвестування на конкретному реальному кейсі тільки за допомогою математичних розрахунків.
Спростимо наш шлях тим, що придбаємо квартиру з готовим якісним ремонтом.

КУПІВЛЯ

КУПІВЛЯ

ПРОДАЖ

РЕМОНТ

ПРОДАЖ

ОРЕНДА

ОРЕНДА

Illustration

Інвестиційна модель

ІНВЕСТИЦІЇУ НЕРУХОМІСТЬ69 000$

нерухомість це актив

орендний дохід428$

РИЗИКИ

РИЗИКИ

ПРИБУТКОВІСТЬ4.9%річних

ТЕРМІН ПОВЕРНЕННЯ ІНВЕСТИЦІЇ20 років

Купівля

Початкові умови передбачають, що ми маємо вільні кошти приблизно 69 000$ та хочемо їх інвестувати у квартиру у Києві. Спростимо задачу тим, що купуватися буде квартира з готовим ремонтом та меблями, новобудова та біля метро. Серед реальних пропозицій на ринку Києва оберемо таку пропозицію.Однокімнатна квартира, площею 48 кв.м. на вул. Ревуцького у новому ЖК, 22-й поверх, вартістю 65 000$. Фото та пропозиція реальні, отже начебто все ок. Закладаємо додаткові витрати 2 000$ на придбання пральної машини та ліжка, оскільки потенційний орендар може це вимагати. При укладанні угоди ми понесемо ще додаткові витрати на оформлення - 400$ та послуги ріелтора – 1 950$, відповідно загальна сума нашої Інвестиції складе 69 350$, округлюємо до 69 000$.

Оренда

Наступним логічним кроком є пошук орендаря і тому ми шукаємо аналогічні пропозиції, щоб встановити адекватну ставку оренди. Знаходимо такий варіант.Однокімнатна квартира площею 42 кв.м. на Ревуцького у новобудові, 7-й поверх, ставка оренди в місяць – 16 000 грн, еквівалент 428$. 

Розрахунки

Параметри квартири, яку ми придбали у попередньому розділі та цієї приблизно однакові, отже буде справедливо запропонувати таку ж ставку оренди 428$ на місяць. Ця сума і буде нашим щомісячним доходом, яка у річному перерахунку складе 12*428$ = 5 136$. На цьому етапі розрахуємо доходність у річних відсотках:
Дохідність = 5 136$ / 69 000$ *100%= 7.4%Непогана річна дохідність, але розрахуємо прибутковість, тобто вирахуємо всі витрати, що ми понесемо за цей рік, серед яких витрати на реновацію та податки.
Оподаткування доходу
Законодавство визначає, що дохід від оренди нерухомого майна оподатковується Податком на доходи фізичних осіб (ПДФО) – 18% та військовим збором (ВЗ) – 1.5%, тобто загалом нам прийдеться сплатити 19.5% від суми отриманих орендних платежів, згідно статті 167 Податкового кодексу України.
Витрати на реновацію
Для того щоб квартира мала прийнятний стан на певному рівні, ми повинні постійно проводити дрібні ремонти, заміну непрацюючого обладнання, косметичні роботи та інше. Для цього закладаємо, що приблизно 15% від орендної плати, ми відкладаємо сами на ці цілі. Таку ставку ми обрали з практичних міркувань та власного досвіду.
Отже наш розрахунок прибутковості буде виглядати наступним чином:
Прибуток = Дохід від оренди – Податки – РеноваціяПрибуток = 5 136$ - 1002$ - 770$ = 3364$Відповідно:Річна прибутковість = Прибуток/Інвестиція*100% = 3364$/ 69 000$*100% = 4.9%

Висновки

Отриманий рівень дохідності 4.9% вже не виглядає занадто привабливим, зважаючи на те, що ми повинні витратити купу власного часу на ведення цього бізнесу та додаткові ризики, про які ми не згадуємо цього разу. Вважається, що здача нерухомості в оренду є пасивним доходом, але вибачте, який же він пасивний, якщо потребує уваги і несе ризики які притаманні всім бізнесам. Та й дохідність, яку ви отримуєте в обмін на власний час щось не дуже приваблива. Цей час, який ви можете присвятити родині, близьким, хобі, подорожам та на будь-що більш приємне ніж контроль квартиранта та квартири. За прогнозом НБУ рівень інфляції за 2023 рік складе не більше 6%, отже дохідність 4.9% не дозволить навіть зберегти інвестицію. 
Більшість інвесторів в нерухомість аргументує своє рішення тим, що в майбутньому вона буде зростати у ціні та збільшить дохідність. Це твердження не завжди спрацьовує так як хочеться, тому що у довгостроковій перспективі можливе як зростання ціни так і її зниження. Прогнози від експертів ринку нерухомості поки невтішні – ринок повернеться до рівнів 2021 року не раніше ніж через 2 роки після Перемоги у війні з РФ.Резюмуючи тему інвестування в оренду нерухомості, не треба очікувати високої дохідності від цього інструменту але треба планувати значні витрати часу на управління та контроль нерухомості. Пасивний дохід – це отримання фіксованного прибутку без витрат на це додаткових ресурсів та часу і ми радимо диверсифікувати свій капітал для того, щоб запобігти ризиків. Альтернативою є розміщення коштів в інструментах з фіксованою дохідністю. АФА пропонує клієнтам саме такий шлях примноження своїх заощаджень. Без стресу та витрат отримувати пасивний дохід за стабільною ставкою у валюті, який не залежить від зовнішніх ризиків. АФА бере на себе всі ризики, щоб забезпечити клієнтам стабільну дохідність вище ніж за депозитами.

ПРИБУТКОВІСТЬвід нерухомості4.9%